Rob wordt nog vrolijker dan hij van huis uit al is, als hij vertelt over zijn MOP. In dit geval geen dijenkletser van een grap, maar een serieuze Meerjaren Onderhouds Planning voor de gebouwen van IJssellandschap op 80 adressen. Toen Rob Ruiter 13 jaar geleden bij IJssellandschap kwam werken als manager bouwzaken, was het opzetten van een heldere meerjarenplanning het eerste waar hij mee aan de slag ging. Via een beproefde en objectieve methode legde hij digitaal de onderhoudssituatie van dat moment vast ten opzichte van de gewenste onderhoudssituatie op lange termijn. De uitkomst tussen deze 2 parameters is de meerjaren onderhouds planning. Hierin zijn de onderdelen per gebouw in kaart gebracht waar we als verhuurder een onderhoudsverplichting hebben, met een onderhoudscyclus en bijbehorende begroting per jaar.
Beheer en onderhoud
Rob werkt 2,5 dag bij IJssellandschap en heeft daarnaast een eigen bedrijf in advisering en beheer onderhoud gebouwen. Rob: “ik heb dynamisch werk en ik vind het ontzettend leuk. Mijn werk bij de stichting bestaat uit 3 onderdelen: onderhoud door calamiteiten, planmatig onderhoud via de MOP en mutatie-onderhoud.
Rob vervolgt: “Ik ben niet iemand die de hele dag op kantoor kan zitten en het hoort erbij om 24/7 bereikbaar te zijn. Vanmorgen startte ik met een overleg bij ons op de werkplaats en ik ben daarna doorgereden naar een huurder die gisterenavond belde over een lekkage. Ik bekijk de situatie het liefst ter plekke. Is het in dit geval een waterleiding probleem, is de installatie niet goed, kunnen we het zelf oplossen of schakel ik een installateur in? En dadelijk ga ik hier op kantoor een digitale actualisering bijwerken in het kader van de begroting 2023″.
Rob: “Je kunt in mijn vakgebied bezig zijn met nieuwbouw óf met beheer en onderhoud. Mijn specialisatie en voorkeur ligt bij dat laatste. In 2019 kregen we bijvoorbeeld de Bokkersmolle in ons bezit. Zo’n oude molen, dat is natuurlijk prachtig en voor mij toch nieuw. Ik duik daar dan helemaal in, zodat ik samen met de molenaar de renovatie kan voorbereiden en ter plekke kan begeleiden. Onze gebouwen hebben bijzondere invullingen en zijn veelal karakteristiek en/of hebben een officiële erkenning als gemeentelijk – of rijksmonument.
Per gebouw wordt het gewenste onderhoudsniveau vastgesteld, op basis van functionaliteit, (rijksmonumentale)status en eventuele toekomstplannen zoals een erftransitie. Ik adviseer, het is uiteindelijk aan de directie en het bestuur om er definitief een klap op te geven. Dat vergt soms wat overleg en discussie. Ik ben trots zoals de panden er bijstaan. Samen met onze pachters/huurders zorgen we er als IJssellandschap voor dat het goed wordt onderhouden; schilderwerk up to date, riet in goede staat, erf en toegang op orde”.
Lange termijn
Rob: “Ik vind het belangrijk beleid te maken op lange termijn en om daar op te acteren. Het duurzaam maken van onze monumentale panden is hierbij een ingewikkelde lange termijn opgave. We hebben samen met de bewoners al een slag gemaakt door de actie ‘asbest eraf, zonnepanelen erop’, daarnaast hebben we ook een kleinschalig zonnepark waar 90% van het totaalverbruik aan gas en elektra van onze organisatie inclusief onze pachters/agrariërs en huurders wordt opgewekt. Dubbelglas, dak- en vloerisolatie etc, het vergt per pand maatwerk en het is erg kostbaar. Denk alleen al aan panden zoals Huis Nieuw Rande in Diepenveen of De Haere in Olst. Investeren betekent ook huur- of pachtprijsverhoging. Dat is niet altijd gewenst. We kijken naar de mogelijkheden en gaan hier pragmatisch mee om. Winst kan ook zitten in het overstappen naar elektrisch in combinatie met zonne-energie en door bij regulier onderhoud goed te kijken of er een efficiënte combinatie mogelijk is met duurzaamheidsmaatregelen.
Projecten
Een andere tak van sport in mijn werk is mutatie-onderhoud oftewel projecten. Er komt een burgerwoning of boerderij leeg, wat gaan we er mee doen? Direct weer verhuren, op erfpacht verkopen, een andere invulling? Ik zoek en heb contact met tijdelijke bewoners, we gaan intern in overleg over de mogelijkheden en ik teken soms plannen zelf uit. Recent voorbeeld van mutatie-onderhoud is bijvoorbeeld de Wilpsedijk 6 op landgoed ‘t Schol in Wilp, ook wel bekend als het ‘Noorse huis’ of huis Bello. Meneer en mevrouw Bello vertrokken na 47 jaar trouwe huur. Hier is gekozen voor een vernieuwende dubbele functie; particulier wonen en verhuur van B&B door derden. Niet alleen het huis is in samenspraak met de nieuwe huurders prachtig gerenoveerd maar ook de parktuin is met input van onze landschapsbeheerder en parkmedewerker helemaal opgeknapt. De vrijwilligers hebben hier ook de handen bij uit de mouwen gestoken. Zo’n gezamenlijk project en multifunctionele invulling, is prachtig. Andere recente voorbeelden van IJssellandschap-projecten waar ik adviseer en handel, zijn de transformaties van Schapenzandweg 5 en 7 in Diepenveen (respectievelijk bouw modern landhuis en omvorming naar bedrijfswoning behorende bij Huis Nieuw Rande)”.
Persoonlijke contacten
Rob vervolgt enthousiast: “We hebben 2 eigen schilders en een timmerman, en ik werk altijd met vaste bouw- en installatiebedrijven. Daar zit ook de kracht, je kent elkaar goed en in deze tijd met schaarste plukken we daar de vruchten van. Het mooie van mijn werk zit in het vakgebied, maar met name ook in de persoonlijke contacten die ik heb. Met onze pachters en huurders, met de vakmensen. Met elkaar ervoor zorgen dat onze historische panden en plekken de juist invulling hebben of krijgen, met het oog op de historie én de toekomst. Daar geniet ik van maar met name natuurlijk ook de bewoners en passanten”.
Het dagelijks beheer is de grootste taak van IJssellandschap. Niet alleen als het gaat om het beheer van onze bossen, landgoedparken en natuurgebieden maar ook wat betreft de 80 woon- en werkadressen die we verhuren en verpachten). Een divers aanbod, veelal karakteristiek en (rijks)monumentaal. Van historische landhuizen tot woonhuis getransformeerde boerenschuur, van een molen tot een aantal garageboxen, en van volledige pachtboerderijen tot een historische ijskelder. Veel panden/boerderijen zijn al eeuwenlang in het bezit van IJssellandschap (voorheen De Verenigde Gestichten). IJssellandschap financiert het onderhoud en beheer uit eigen middelen verkregen uit pacht/huur, houtopbrengst, werken voor derden en een bescheiden deel monumentensubsidie.IJssellandschap heeft 80 adressen. Op 13 hiervan staan rijksmonumenten, op 16 gemeentelijke monumenten en 3 panden worden gekenmerkt als Gemeentelijk karakteristiek. 37 gebouwen zijn (deels) bedekt met riet (zie informatie IJssellandschap en Riet).
2022, sept. JN